45歳会社経営者の家計、9500万円の新築戸建てへの買い替えは可能？専門家が徹底解説
45歳会社経営者の家計、9500万円の新築戸建てへの買い替えは可能？専門家が徹底解説
今回の記事では、45歳会社経営者の方からのご相談にお答えします。現在の住まいは気に入っているものの、将来への不安や子供たちの成長、そして理想の物件との出会いをきっかけに、9500万円の新築戸建てへの買い替えを検討されています。しかし、年齢やローンの問題、そしてお子様の状況など、様々な要因が複雑に絡み合い、決断を難しくしています。
この条件で家を買い替えるのは可能かやめるべきか長文になることご了承ください。
住まいは都内23区（都心ではない）
85平米 東南角部屋最上階ルーフテラス付最上階はプレミアム住居のため天井高がリビングと一部の部屋が3メートルハイサッシのため日当たり見た目共にとても良いです
主人 45歳 会社経営者 年収1200
妻 45歳 会社員 年収 300 （自宅で）
娘 23歳 看護師 （家に4.5万円入れてくれています）
息子 4歳 保育園
車2台所有
犬2匹
10年近く前に5800万ぐらいだったマンションフラット35だったかでローンを組み購入
現在4000万前後のローンが残っています
貯金は1300万前後
主人は会社経営といえど大きな会社ではありません
したの子供に障害がある
月々の貯金は最低でも20万〜25万可能
新築戸建9500万 150平米あたり 車2台可
旦那のみでのローン希望
今回、家の近所に建売ですがとても条件が良い物件と出会いました
メリット:家の広さデザイン共に好み、家族の出勤路線、駐車2台可、高台にあるため水災害とは無縁、土地の強度、静か、広い、設備も良い、日当たりも良く洗濯状況など気にする私の希望も整っている、長年住み慣れた地域、保育園を帰る必要がない）
デメリット:駅から今の所から徒歩3分増え、10分になる、高台のため坂の上り下りがある、近くにコンビニやスーパーがなく坂の下エリアまで行かないといけない
今までいろいろ見てきました。中にはかなり悩む物件とも出会いましたが妥協点が大きくてやめました。ですが今回の物件は妥協点が一つもありません。今回見つかったところは駅から少し遠くなりますが、生活し慣れた土地のため坂の上り下りがありますが、車生活、かつ電動自転車購入のためどうにかなるかなと思っています。心配は下の子供の障害がありどういう進路を辿るのか現在不明です。が、最寄り路線に専門の学校もあります。車は子供の療育、病院への対応、仕事の面で2台は手放せません。今の生活にはとてもゆとりがあり、不自由ない生活の中月々貯蓄もしっかりできるようになりました。
現在、月々ローン18万、管理費・修繕積立・駐車場2台で7万毎月25万住まいにかかっています
その他、団信保険年間14.5万、固定資産税21.2万
新しい物件は簡単な計算、またフルローン、ボーナスシステムではないためボーナスなしでの計算をしてもらったところ
月々26.5万あたり、団信保険0、固定資産税25万
団信保険がないことでトントン、誤差等で多少上がる程度と捉えております
ただ、まだ正確なシュミレーションではなく見学の際の営業マンの簡単な計算上です
今の住まいもとても気に入っているのですが、例えば旦那が亡くなったとします、ローンは消え車を手放しても月々の管理費、修繕積み立てにて4万は毎月かかります。また、オール電化のため停電だけで、電気も水も止まってしまいます。寝室にシングル2台くっつけて息子と川の字で寝てますがそろそろ限界。小学校に上がるにつれ部屋が必要、娘は仕事が激務のため転勤がない限り実家住まいとのこと。下の子に部屋を作ってあげれない状況。部屋のあちこちにガタがきはじめているため、数年後には水回りをリフォームしなければなと思ってます。設備も買い替えも。子供に財産最低でも住まいを残してあげたい。今のままでは両親いなくなっても月々の最低な負担は残る。そこも不安視しています。
前に住んでたところは中古マンション、売って今のところに買い替えましたが、当時はローンの関係。住まいの売却の関係で仮住まいをしたんですがそれがとても大変でした。本来今回は注文住宅で行きたいところでしたが、そうするとまた仮住まいをしなくてはいけない、良い土地が何年も見つからない。旦那がこだわるため高くなる可能性、そのため、移り住んでから今の家を売却できる、建売も視野に入れてみてましたが建売は設備やデザインに妥協点も多い。ですが今回は全てにおいて夫婦でここ！というところに出会えました。
本来は今の生活にゆとりが取れるよう8000万前後でした。今回大幅アップ。ですが支払いは可能です。また、旦那が45歳、35年ローンができない歳になりました。そのため今ローンを組んでも34年、今の情勢的に今後はもっと高くなります（不動産に関わる仕事のためよく分かっています）注文住宅なんて都内ではもう無理でしょう。今建ってる家を買うのが私たちの歳、情勢、費用面的には最後のチャンスと思っています。今検討してる物件を逃したらもう今のところに住み続けるしかないと。
究極の選択のためみなさんの知識、意見を聞きたいです
この状況下で買い替えは可能でしょうか？無謀でしょうか？
同じ立場でしたら買い替えますか？
この記事では、このご相談に対して、キャリア支援の専門家としての視点と、住宅ローンや不動産市場の知識を交えながら、多角的に検討し、最適な選択肢を見つけるためのお手伝いをさせていただきます。
現状分析：現在の状況と課題の整理
まず、現在の状況を整理し、抱えている課題を明確にしましょう。
- 収入と資産： 45歳のご夫婦で、ご主人の年収1200万円、奥様の年収300万円（在宅ワーク）。貯蓄1300万円。月々20〜25万円の貯蓄が可能。
- 現在の住居： 築10年、4000万円のローン残債あり。月々の住居費25万円。
- 家族構成： 4歳のお子様（障害あり）、23歳の娘（看護師）。
- 検討中の物件： 9500万円の新築戸建て。月々の支払い26.5万円（概算）。
- 懸念事項： 45歳という年齢での住宅ローン、お子様の将来、現在の住居の老朽化、そしてご主人の万が一の場合の家族の生活。
これらの情報を踏まえ、買い替えの可否を検討する上で重要なポイントを以下にまとめます。
買い替えのメリットとデメリット
次に、買い替えのメリットとデメリットを比較検討し、客観的な判断材料を提示します。
メリット
- 広々とした居住空間： 150平米の戸建ては、現在のマンションよりも大幅に広い空間を提供し、お子様の成長や将来的な家族構成の変化に対応できます。
- 充実した設備： 最新の設備は、日々の生活の質を向上させ、快適な暮らしをサポートします。
- 家族のニーズへの対応： 駐車スペース2台確保、高台による災害リスクの軽減、そして長年住み慣れた地域への継続居住は、家族全体の満足度を高めます。
- 資産価値の向上： 新築戸建ては、将来的な資産価値の維持・向上が期待できます。
- 将来への備え： 広い家に住むことは、お子様の成長や将来的な家族構成の変化に対応できるだけでなく、資産形成にもつながります。
デメリット
- 住宅ローンの増加： 9500万円の物件は、現在のローン残債に比べ、大幅な借り入れが必要となります。
- 月々の支払い負担の増加： 月々の支払いが26.5万円となり、現在の25万円から若干の増加となります。
- 年齢によるローンの制約： ご主人の年齢から、長期ローンを組むことが難しく、月々の支払いがさらに増える可能性があります。
- 坂道と利便性： 駅から徒歩10分、坂道という立地条件は、日常生活における移動の負担となる可能性があります。
- お子様の将来： お子様の障害の状況によっては、将来的な費用やサポートが必要になる可能性があります。
ファイナンシャルプランニング：資金計画とリスク管理
買い替えを検討する上で、最も重要なのは、資金計画とリスク管理です。ここでは、具体的なアドバイスを提示します。
1. 住宅ローンのシミュレーション
まずは、詳細な住宅ローンのシミュレーションを行いましょう。金利タイプ（固定金利、変動金利）、借入期間、月々の支払い額、総支払額を比較検討し、ご自身の返済能力に見合ったローンを選びましょう。複数の金融機関のローンを比較検討し、金利や手数料、団信の内容などを比較検討しましょう。
2. 貯蓄計画の見直し
月々の貯蓄額を維持しつつ、将来的な教育費、医療費、そして老後資金を考慮した貯蓄計画を立てましょう。お子様の障害の状況によっては、特別な費用が必要になる可能性も考慮し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
3. リスク管理：万が一に備える
ご主人の万が一に備え、生命保険の見直しを行いましょう。団信保険に加入している場合でも、保障内容が十分かどうか確認し、必要に応じて追加の保険加入を検討しましょう。また、奥様の就労状況や、娘さんの今後のキャリアプランも考慮し、家族全体の収入バランスを考慮したリスク管理を行いましょう。
4. 税金対策
不動産取得税、固定資産税、都市計画税など、不動産購入にかかる税金についても、事前に確認しておきましょう。専門家（税理士、ファイナンシャルプランナー）に相談し、節税対策を検討することも有効です。
専門家への相談
今回のケースでは、専門家への相談が非常に重要です。以下の専門家に相談し、多角的なアドバイスを得ることをお勧めします。
- ファイナンシャルプランナー： 資金計画、住宅ローンの選定、保険の見直しなど、お金に関する総合的なアドバイスを受けられます。
- 住宅ローンアドバイザー： 住宅ローンの専門家として、最適なローンの選択肢や、金利交渉のアドバイスをしてくれます。
- 不動産鑑定士： 検討中の物件の適正価格や、将来的な資産価値について評価してもらえます。
- 税理士： 税金に関する専門家として、節税対策や、相続対策についてアドバイスしてくれます。
専門家への相談を通じて、客観的な意見を聞き、ご自身の状況に合った最適な選択肢を見つけましょう。
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最終的な判断：買い替えの決断に向けて
これらの情報を踏まえ、最終的な判断を下すためのステップを整理します。
1. 優先順位の明確化
ご家族にとって、最も重要な価値観は何でしょうか？広々とした空間、利便性、将来の資産形成、お子様の教育環境など、優先順位を明確にしましょう。ご家族全員で話し合い、それぞれの希望を共有することが重要です。
2. 感情的な側面と現実的な側面のバランス
理想の物件への憧れや、現在の住居への不満など、感情的な側面も重要ですが、現実的な資金計画やリスク管理も考慮する必要があります。感情と現実のバランスを取りながら、冷静に判断しましょう。
3. 複数回のシミュレーション
様々なケースを想定し、複数回のシミュレーションを行いましょう。金利が上昇した場合、収入が減少した場合、お子様の状況が変化した場合など、様々なシナリオを想定し、将来的なリスクに備えましょう。
4. 最終的な決断
これらの情報を総合的に判断し、最終的な決断を下しましょう。後悔のない決断をするために、ご家族全員で納得いくまで話し合い、専門家のアドバイスを参考にしながら、慎重に検討してください。
まとめ：賢い選択のために
今回のケースでは、以下の点が重要なポイントとなります。
- 資金計画の徹底： 住宅ローンの借り入れ額、月々の支払い、そして将来的な貯蓄計画を綿密に立てることが重要です。
- リスク管理の徹底： ご主人の万が一に備え、生命保険の見直しを行い、家族全体の収入バランスを考慮したリスク管理を行いましょう。
- 専門家への相談： ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、不動産鑑定士、税理士など、専門家への相談を通じて、客観的なアドバイスを得ましょう。
- 家族での話し合い： ご家族全員で話し合い、それぞれの希望を共有し、納得のいく決断をすることが重要です。
45歳という年齢、そしてお子様の状況など、様々な要因が複雑に絡み合っていますが、しっかりと情報収集し、専門家のアドバイスを参考にしながら、ご家族にとって最適な選択をしてください。今回の記事が、その一助となれば幸いです。
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